基本情况：随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，私家车主对住宅小区地下停车位的刚性需求日益突显，对规范地下停车位管理的呼声也愈发强烈，地下停车位权属的争议引发了一些现实的社会问题，成为广大人民群众关心关注的热点、难点问题，给小区物业管理和城市文明创建带来负面影响，亟需尽早统筹解决。
据统计，我县监管物业小区72个，有地下车库小区58个，其中有车库小区已移交的42个，未移交地下车库的小区还有16个。16个未移交地下车库的小区中，至尊尚城一期、至尊尚城二期、至尊名门、玖隆国际A区（部分）、金成御园共5个小区地库仍由开发企业自管，其余的玖隆皇家花园一期、二期及龙盛首府、玖隆国际C区、绿洲雅苑、美润兰庭、华侨城、御景华庭、天御一品、盛世漆园二期、财富广场共11个小区地库现由属地社区或业委会代为管理。
我国《民法典》物权编第二百七十五条和第二百七十六条对小区的车位、车库的权属作出了相关的规定，但由于规定得较为原则，没有解决地下车库的原始产权问题，因此，在具体适用及操作过程中，存在很多不确定因素。
问题及分析：
1、规划不合理，高效供给难实现。一方面，对停车位的规划统筹不够，停车位配建标准与实际需求脱节，停车设施历史“欠账”较多，小区现有停车位利用效率低，停车位与居民的汽车保有量比例严重失衡。另一方面，受限于空间和地形，一些老旧小区地下停车位设计规划的整体布局、停车位及车道达不到作为停车场的使用要求，只存在理论上停放的可能，实际上却难以作为地下停车场使用。
2、权责不明晰，相关主体难确定。根据客观存在的基本事实，目前的一种说法是地下车库的建筑面积未计入小区公摊面积、地下车库的建造成本未计入住宅开发成本之内、商品房买卖合同或法律都没有有关规定承诺并明确无偿提供，业主就无法要求开发商无偿交付地下停车位使用。地下停车位的所有权、使用权、收益权的归属问题是导致目前地下车库资源得不到有效利用的症结所在。所有权、使用权、收益权的权属不明晰又导致管护主体的缺位、责任的缺失，较大投入的地下停车库更新管护经费缺乏有效来源，就连国家所有的人防工程的维护管理经费也难以落实。
3、利用不充分，停车效益难发挥。开发商较多考虑建设成本回笼和投资预期收益，采取只售不租或长期代售等方式是大量地下停车位闲置的根本原因。许多开发商自己掌控地下停车（位）库、人防工程，拒不交付物业管理。有的开发商还将人防工程随房屋附赠，有的高价出售地下停车位或只提供20年以上的长租。受地下停车位租售价格影响加之不能办理不动产证，一定程度上抑制了业主购买地下停车位。
4、监管不严格，使用效率难优化。一是主体缺位，地下停车位没有明确的监管主体，缺乏适应地下停车位形势发展的管理部门，管理职责缺位，导致“没人管、管不了、管不好”的局面。二是管理缺位，管理部门没有全面掌握地下停车场原规划设计、验收交付、产权转移、租赁使用等信息，管理体制、权属不清，后续监管难以做到全覆盖。三是督查缺位，对地下停车库租售行为、租售价格等环节的行政执法力度不够，定期巡查不到位，处罚措施不落实，导致部分开发商擅自改变地下停车位的用途。
具体建议：
1、明晰产权，稳妥推进物权登记。关于小区地下车位产权归属问题，我县新建住宅小区虽然按照规划要求配建了地下车库（位），但空置率较高，业主仍将车停放在小区周边的道路。其主要原因：一是开发商只售不租，且没有产权，业主不愿购买停车位；二是对于可以出租地下车位的小区，业主嫌收费高，也不愿意去租。针对以上问题，借鉴国内其他城市的做法，需多个部门从源头上分类管理，采取措施进行规范：一是开放小区地下车库租赁权，租金以发改部门测算公布的指导价为准，允许在一定范围内浮动；二是开发企业在住宅小区配建车库（位）时，从规划设计审批、地下空间出让以及施工验收备案等各环节予以明确权属类型，本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许权属单位自营或进行转让、租赁；三是下一步房产等部门对于权属明确、可办产权的车库（位）纳入预售许可和交易系统管理，比照商品房进行销售合同网签备案，业主购买车库（位）时能明确权属并办理不动产权证；四是加强对住宅小区配套地下人防工程改建的地下车位管理，人防办要制定管理细则，防止开发单位利用人防设施牟取暴利，或违规销售，损害业主权益。五是完善相关配套政策，明确界定地下停车位的权利归属。今年4月，《亳州市中心城区地下空间建设用地管理暂行办法》出台，进一步规范了地下空间车位车库不动产权登记行为，为地下车位权属和登记明确了办理路径。县自然资源和规划局应依据市文件规定和自然资源部操作规范，开拓思想，落实措施，努力化解小区车位登记难题，试点开展住宅小区地下车位不动产登记，逐步、稳妥地解决住宅小区地下车位权属和登记问题。
2、分类施策，合理确定管用权限。商品房的地下停车位（库），开发商自配物业服务企业的，开发商与物业服务企业要以合同方式约定地下停车位（库）管理、使用、维护的权责；开发商不配物业服务企业的，开发商要与属地签订合同，由属地或业主委员会招聘物业服务企业约定地下停车位管理、使用、维护的权责。安置房的地下停车位（库）、人防工程一律交由属地街道统一管理。人防工程一律交县人防办，产权归县政府，使用权下沉，以合同方式约定权责。
3、充分调研，制定停车定价制度。充分开展调查研究，用好用活各类法规、政策，以市场化定价为导向，监督开发商出售、出租小区地下车位等收费行为。在城关、庄周街道辖区范围确定地上停车位、地下停车位的定价模式，明确差别化收费标准。提高地上停车位停车价格，降低地下停车位停车价格，对有地下停车位的小区逐步实现地面禁止停放车辆。将“有形的手”与“无形的手”相结合，引导业主将车辆驶入地下停车位。
4、整合资金，落实管护主体责任。落实地下车位（库）、人防工程维护管理的主体责任和经费保障。对人防工程，要建立维护管理专项资金，明确维护管理专项资金可以从开发商收取的租赁费用和人防工程使用费用中提取。对商品房下的地下停车库，规范工程验收，在质保期内出现的质量问题要督促开发企业限期整改，质保期过后也可从房屋维修基金中按比例对地下停车库进行管理维护。开发商自管物业的，应就地下车库维护管理提出硬性要求。
（根据县政协提案委提供整理）